近日，河北省燕郊鎮(zhèn)多個小區(qū)業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)登記證書的新聞成為了2017年開年的重磅新聞。
下面我們看一下具體的事件，京云律師會以專業(yè)的房產(chǎn)律師角度對此事予以解讀。
【新聞】近日，燕郊多個小區(qū)的業(yè)主反映，此前他們按照商品房的價格購買的房產(chǎn)，拿著政府部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，最近卻無法進行不動產(chǎn)登記。
【京云點評】
1、我們先要看一下《不動產(chǎn)登記證書》和《房產(chǎn)證》的區(qū)別：
《不動產(chǎn)證書》是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿證之一，不動產(chǎn)登記簿證包括《不動產(chǎn)登記薄》、《不動產(chǎn)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》。
《不動產(chǎn)登記簿》是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心依據(jù)，由登記機構持有。按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，《不動產(chǎn)登記簿》記載不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;不動產(chǎn)權利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;以及涉及不動產(chǎn)權利限制、提示的事項等。
《不動產(chǎn)權證書》是權利人不動產(chǎn)權的權證，由權利人持有。有單一版和集成版兩個版本，證書中記載登記簿的主要信息。單一版證書記載一個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權利。集成版證書記載同一權利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權利。目前主要采用單一版證書。
《不動產(chǎn)登記證明》是他項權證，用于證明不動產(chǎn)抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等事項，由登記機構持有。比如，權利人在申請銀行貸款時，可以申請登記機構向銀行出具該證明文件，方便權利人貸款。若權利人產(chǎn)權有查封登記，則不頒發(fā)證書或證明。
 
2、《不動產(chǎn)權證書》和《房產(chǎn)證》有什么區(qū)別呢？
直觀來說《不動產(chǎn)權證書》比《房產(chǎn)證》產(chǎn)權內(nèi)容更詳細：
《不動產(chǎn)證》包括了更多土地使用權的信息。對土地使用權使用年限（起止日期）進行了明確規(guī)定和房屋取得價格，有效保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權，讓交易透明化、明確化和增加安全性。還有房屋建筑面積多少，土地使用權分攤面積多少；甚至除了房屋建筑面積圖幅，還會附加上土地使用面積圖幅。但土地確權公攤部分計算困難還在商討中，比如小區(qū)內(nèi)幼兒園等公建面積就難以處理。
《房產(chǎn)證》只是表明權利人對房產(chǎn)有所有權，因為我國是房地權利分離的政策。所以你雖然擁有房屋的所有權，但是對房屋所在的土地只享有使用權，而不動產(chǎn)證標明了土地使用權的年限，房產(chǎn)證沒有明確土地使用權的期限。
有這種改變，是政府考慮到在房產(chǎn)這方面的稅基征收將逐漸從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)，財產(chǎn)稅的二次分配將更加明顯，為房產(chǎn)稅征收打下基礎。
 
【法律規(guī)定】
《不動產(chǎn)登記暫行條例》
第二條 本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。
本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第八條 不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。
不動產(chǎn)登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。
不動產(chǎn)登記簿應當記載以下事項：
（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；
（二）不動產(chǎn)權利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；
（三）涉及不動產(chǎn)權利限制、提示的事項；
（四）其他相關事項。
第二十三條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。
各級不動產(chǎn)登記機構登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。
第二十四條 不動產(chǎn)登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
不動產(chǎn)登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復提交。
 
《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》
第三十四條  申請國有建設用地使用權首次登記，應當提交下列材料：
　?。ㄒ唬┩恋貦鄬賮碓床牧?；
　?。ǘ嗉{(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點坐標；
　?。ㄈ┩恋爻鲎寖r款、土地租金、相關稅費等繳納憑證；
　?。ㄋ模┢渌匾牧?。
　　前款規(guī)定的土地權屬來源材料，根據(jù)權利取得方式的不同，包括國有建設用地劃撥決定書、國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地使用權租賃合同以及國有建設用地使用權作價出資（入股）、授權經(jīng)營批準文件。
　　申請在地上或者地下單獨設立國有建設用地使用權登記的，按照本條規(guī)定辦理
 
【新聞】
黃先生在2013年5月，買了福成五期的房子。房本上清楚地寫著70年產(chǎn)權，住宅用地。在今年初他突然發(fā)現(xiàn)，他的房產(chǎn)失去了買賣資格。“我知道這事兒是在1月20日左右，業(yè)主群里有些人交易時發(fā)現(xiàn)落不了宗，有些人通過查產(chǎn)權性質(zhì)等查出這個地是工業(yè)用地和違法違章建設。”
房子拿到手四年了，為什么才發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)有問題？黃先生解釋，“以前買房時發(fā)房產(chǎn)證，房產(chǎn)證只是代表這個房子是你的。但房子建到哪兒，還有土地證。土地證一般不會給購房者，都是在土地開發(fā)商手里，現(xiàn)在土地證出現(xiàn)問題，土地本身是工業(yè)用地，但開發(fā)商改成了住宅。”
黃先生說，福成五期，有至少三千戶存在和他一樣的問題。有的房產(chǎn)是因為開發(fā)商私自在工業(yè)用地、綠化用地上蓋住宅，有的是因為開發(fā)商少批多建等。如果不是不動產(chǎn)權登記，業(yè)主可能永遠都不知道土地問題的存在。
福成五期業(yè)主張先生指出，“1234號樓屬于工業(yè)用地，4號樓屬于違建用地。但是我們都不知道，現(xiàn)在不動產(chǎn)政策一出來，問題就出來了。我辦過戶特別順利，稅錢都是按正常住宅繳的。當時我們買的時候和其他的小區(qū)購買流程、交的錢一模一樣。”
【京云點評】
現(xiàn)在這個問題的本質(zhì)是，這個土地到底是什么性質(zhì)的。土地性質(zhì)不是說變就能變的，既然在這片土地上蓋了房子，并且政府能頒發(fā)房產(chǎn)證能繳稅，所有的一切都是正常辦理狀態(tài)的，那么就有理由相信這片土地是居住用地。居住用地不可能一時間又變成其他性質(zhì)。
這就產(chǎn)生了兩個疑問：對于開發(fā)商來說，他們在拿地的時候肯定對土地性質(zhì)有清楚的了解，但如何把本是綠化用地、工業(yè)用地、荒地等性質(zhì)土地偽裝成居住用地，辦理產(chǎn)權證的？對于政府來說，既然已經(jīng)發(fā)證，明確記載了居住用地，那么為什么現(xiàn)在又反悔說不是居住用地了，期間問題出在哪兒，政府的公信力有何在？
目前可能原因是：本是非居住用地的土地并沒有真正按照國家法律規(guī)定的正規(guī)程序改變成居住用地，開發(fā)商肯定是通過其他方法違規(guī)改變了土地性質(zhì)。但在本次國家換證時徹底排查出來了，因為手續(xù)不齊，所以不能按照要求換發(fā)新的《不動產(chǎn)權證》。
【法律規(guī)定】
　第七條　土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
　第八條　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
　第九條　土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。
　第十條　縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府批準。
　第十一條　土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
　第十七條　土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。
第二十五條　以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地
第四十三條　以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。
第四十四條　商品房預售，應當符合下列條件：
　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書；
　?。ǘ┏钟薪ㄔO工程規(guī)劃許可證；
　　（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
　　（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
　　商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
第六十條  在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。
　第七十條　房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
　　房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
【新聞】類似的問題存在于燕郊多個小區(qū)。小張各莊小區(qū)業(yè)主韓女士去年年底剛買了房，轉(zhuǎn)年就碰到這樣的事。“海洋局北院、福成五期、首鋼小區(qū)，好多小區(qū)都這樣。這是開發(fā)商跟政府之間的問題，老百姓只是從開發(fā)商那買，開發(fā)商說能給辦，政府的房管局也給房本。”
　　遇到麻煩的不僅僅是買家，還有很多房產(chǎn)賣家，同樣被不動產(chǎn)登記問題所困擾。葉女士去年底賣了冶金小區(qū)的房產(chǎn)，至今只拿到兩成的首付款。究其原因，是因為冶金小區(qū)的土地屬于劃撥用地，無法辦理落宗，辦不了不動產(chǎn)登記手續(xù)。
　　葉女士說，她也曾向不動產(chǎn)登記中心提出，可否補交土地出讓金，來改變土地的劃撥性質(zhì)。但政府部門說，目前還沒有這樣的政策。“現(xiàn)在政府沒有說法，只是說在等待，具體等多久不知道。政府說是遺留問題，但遺留問題不應該讓老百姓來承擔后果，感覺不公平。”
　　對于業(yè)主所反映的問題，三河市國土資源局不動產(chǎn)登記中心1月23日張貼了一份公告稱，三河市部分小區(qū)由于相關法律法規(guī)、政策原因限制，暫時停止辦理相關不動產(chǎn)登記業(yè)務。市政府已經(jīng)成立工作組對相關問題逐個進行調(diào)查，市政府將根據(jù)調(diào)查結果爭取上級有關政策支持，參照其他市縣的成功做法制定解決辦法，待相關辦法出臺后，再行辦理不動產(chǎn)相關登記手續(xù)。
　　今天下午，記者聯(lián)系三河市有關部門，一位工作人員稱，以上述不動產(chǎn)登記中心發(fā)布的公告為準，除此之外，沒有進展以及需要說明的情況。到目前為止，當?shù)卣矫鎸τ谶@一問題的權責、如何處理、解決方案以及時間表等問題都沒有做出明確的答復。
　　而業(yè)主卻有這樣的疑問，開發(fā)商私自改變土地性質(zhì)、土地用途，包括規(guī)劃、建設、國土、稅務、房管等政府監(jiān)管部門，就沒有一個知道的嗎？如果不知情，又如何給這些工業(yè)用地、綠化用地上的建成的住宅小區(qū)，頒發(fā)了70年產(chǎn)權的房產(chǎn)證？這些問題，有待三河市方面，作出解釋。
那么這些業(yè)主該如何通過法律手段進行權利救濟呢？
   頒發(fā)房產(chǎn)證的行為表面上是房管局，實際上對于新開發(fā)樓盤來說，涉及到很多個政府部門。從項目建設來看，涉及到規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局、發(fā)改委、稅務局到工商局；從后期入住來看，牽扯的就更多了，包括了綠化辦、供電局、自來水公司、燃氣公司、消防和教育局等等政府機構。但是決定該房屋能否建成的主要機構還是規(guī)劃局等。
    所以這些土地產(chǎn)生問題的關鍵也再此，因此我們要向三河市規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局、發(fā)改委、稅務局和工商局提起政府信息公開，調(diào)查小區(qū)宗地的確切權屬問題，然后針對調(diào)查出的問題來決定是否提起訴訟。
     房子是老百姓最重要的生活資產(chǎn)，所以有關房子的任何問題都是他們的心頭大事。一套合法購買，政府機構正常頒發(fā)房屋產(chǎn)權證的房子，在幾年后突然告知有是違建，房產(chǎn)證不能正常更換、房屋不能正常上市交易，這是對人心的極大傷害，更是對政府的公信力是極大的損害。
   京云房產(chǎn)律師團將密切關注此事進展，隨時為這些受害業(yè)主提供專業(yè)房產(chǎn)法律支持。
 
   根據(jù)最新信息：三河市人民政府近期發(fā)布公告：福成五區(qū)、燕潮家園等幾個小區(qū)已經(jīng)可以辦理不動產(chǎn)登記了，為這次的政府效率點贊，希望三河市政府能夠盡快解決所有的相關問題。