逾期交房違約金怎么算

京云律師事務所

2019-09-06 17:17:10

【摘要】說到逾期交房，首先要明白什么是商品房的交付以及商品房交付的條件。指商品房出賣人即房地產開發(fā)企業(yè)履行《商品房買賣合同》的主要義務，將備案登記合格并取得《商品房竣

說到逾期交房，首先要明白什么是商品房的交付以及商品房交付的條件。指商品房出賣人即房地產開發(fā)企業(yè)履行《商品房買賣合同》的主要義務，將備案登記合格并取得《商品房竣工驗收備案表》的商品房交付于收房者使用的法律行為。在商品房買賣糾紛中，逾期交房作為主要的糾紛點之一，我們對開發(fā)商逾期交房的責任承擔進行著重的探討。
對于逾期交房的責任承擔，應該本著”有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預售合同中已經約定了逾期交房的違約處理方式，則應當按照合同處理，如果預售合同約定的違約金過高或者過低，可以根據《合同法》的規(guī)定，申請法院予以調整。如果合同中沒有約定開發(fā)商的違約責任，購房者只能主張損失賠償，舉證證明因開發(fā)商逾期交房而帶來的直接損失。
購房者是否可以因此申請退房？如果符合合同法定解除或約定解除的條件，購房者可以要求支付違約金，解除合同甚至有權要求賠償損失。
1，法定解除：根據《合同法》規(guī)定當事人遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行，對方有權解除合同。對此，最高法的商品房買賣司法解釋根據上述條文規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。2，約定解除：商品房買賣合同示范文第九條第2款規(guī)定，出賣人逾期超過一定期限，買受人有權解除合同，出賣人應自買受人解除合同通知到達之日起一定期限內退還全部房款，并按買受人累計已付款的一定比例支付違約金。
開發(fā)商逾期交房的免責事由：不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。否則開發(fā)商仍然要承擔逾期違約責任。
中國業(yè)主維權網律師提醒廣大購房者，如果開發(fā)商逾期交房，也不存在免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。如果開發(fā)商僅僅想以“車庫劵”“物業(yè)費”等形式抵扣違約金，一般情況下開發(fā)商提出的兌換條件遠遠不足以抵扣違約金的賠償，購房者要慎重選擇。當然還有一些蠻橫的開發(fā)商不愿意支付任何的違約金也不愿意退房，這時就要建議大家及時通過法律途徑起訴開發(fā)商，維護法律賦予我們的權利。

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王興華創(chuàng)始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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