常見的房屋質(zhì)量問題有7個，因房屋質(zhì)量問題給成都某小區(qū)業(yè)主的法律意見

京云律師事務所

2019-11-28 11:38:22

【摘要】關鍵詞：業(yè)主維權，商品房質(zhì)量維權，質(zhì)量問題維權文章導讀：商品房的質(zhì)量是所有購房人都特別重視的問題，畢竟質(zhì)量好的房屋住著才有安全感。但是，如果購買的商品房質(zhì)量出現(xiàn)問題，應該如

關鍵詞：業(yè)主維權，商品房質(zhì)量維權，質(zhì)量問題維權
文章導讀：商品房的質(zhì)量是所有購房人都特別重視的問題，畢竟質(zhì)量好的房屋住著才有安全感。但是，如果購買的商品房質(zhì)量出現(xiàn)問題，應該如何維權呢，下面就為大家詳細介紹一下。
一、50個樓盤的業(yè)主集體維權
7月25日，超過50個樓盤的業(yè)主，在成都房管局大廈外集體維權，要求房管局主持公道，幫助處理房屋質(zhì)量問題。維權人群中手持的標語不乏有中海、融創(chuàng)、萬科、綠地等知名開發(fā)商。

二、常見的房屋質(zhì)量問題有哪些？
隨著我國住宅建設和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)商品房質(zhì)量問題日益成為消費者投訴的熱點之一，由此引起的商品房質(zhì)量糾紛也呈不斷上升趨勢。此次成都的業(yè)主集體維權也反映了這一現(xiàn)象。根據(jù)京云房產(chǎn)律師團多年的辦案經(jīng)驗，總結出現(xiàn)實生活中常見的房屋質(zhì)量問題主要有：
1、樓體不穩(wěn)定
2、房頂或墻面滲漏
3、墻皮脫落
4、裂縫
5、隔音、隔熱效果差
6、上下水出現(xiàn)滴漏
7、水、電、暖、氣的設計位置不合理。

三、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的原因
業(yè)主維權網(wǎng)認為，工程設計不合理、施工方偷工減料或者使用不合格的原料、施工方任意改變工程設計圖紙、擅自變動房屋建筑主體和承重結構、施工單位缺乏資質(zhì)導致施工不合格、監(jiān)理單位缺乏資質(zhì)等原因導致監(jiān)督不到位、轉包或者違法分包等。

四、購房者遇到房屋質(zhì)量問題時如何維權
商品房質(zhì)量是一個很大的話題。大到主體結構是否合格，小到油漆涂料色差，其對當事人的權利影響與法律責任，有著很大的區(qū)別。因此，討論商品房質(zhì)量維權，可以分三個層次進行分析。
（一）房屋出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，購房者有權拒收或退回房屋并要求賠償損失。
主體結構是指建筑物的承重構造系統(tǒng)，包括基礎、梁、柱、樓板、承重墻體、屋面。
主體結構質(zhì)量不合格，將直接影響房屋的安全、使用功能與價值，致使購房人的合同目的不能實現(xiàn)，法律對此規(guī)定了最嚴格的法律責任，即解除合同和賠償損失。
（二）房屋出現(xiàn)一般質(zhì)量問題，購房者收房后在保修期內(nèi)可要求出賣人承擔修復責任。
所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題。
京云律師發(fā)現(xiàn)房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，購房人可自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。
如果購房者以房屋存在一般質(zhì)量問題為由要求退房的，法院通常不會予以支持。
（三）房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。
這種情形既不是明顯的主體結構質(zhì)量不合格，又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問題，而是介于前面兩種情形之間的第三種情形，其中"嚴重影響正常居住使用"如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。

五、相關法律依據(jù)
房屋建造質(zhì)量的法律責任的規(guī)定主要體現(xiàn)在《中華人民共和國建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中。
1.施工單位對建筑質(zhì)量承擔保修責任
根據(jù)建筑法的規(guī)定，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，應當由施工單位承擔責任。
基本規(guī)定：《中華人民共和國建筑法》第六十二條的規(guī)定，建筑工程實行質(zhì)量保修制度。
2.房屋最低保修期限
《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條明確規(guī)定了建設工程的最低保修期限：
在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
（1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;
（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;
（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
《建筑法》第四十一條的進一步明確，建設工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。
3.建筑工程的保修范圍
《建筑法》第四十一條第二款建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。
4.施工單位不履行保修義務的處理
《建筑法》第七十五條　建筑施工企業(yè)違反本法規(guī)定，不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，責令改正，可以處以罰款，并對在保修期內(nèi)因屋頂、墻面滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷造成的損失，承擔賠償責任。
5.商品房購房人也可以向房屋出賣人追究責任
《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，規(guī)定了可以向房屋出賣人追究相應責任，包括要求修復或者要求解除房屋買賣合同。房屋出賣人承擔責任后，可以向施工單位追償。
根據(jù)最高法院的司法解釋，在房屋保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任。出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格的，買受人可以請求法院解除合同和賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求法院解除合同和賠償損失。
6.房屋質(zhì)量問題造成其他損失的責任承擔
房屋一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，不僅會造成房屋本身的損害，還可能造成人身或者其他財產(chǎn)的損失，根據(jù)《建筑法》第八十條的要求，“在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權向責任者要求賠償。
7.房屋超過合理使用年限后的質(zhì)量責任
如果房屋超過了合理使用年限的，產(chǎn)權所有人應當承擔維修責任。
根據(jù)《建筑法》第四十二條的規(guī)定，建設工程在超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用的，產(chǎn)權所有人應當委托具有相應資質(zhì)等級的勘察、設計單位鑒定，并根據(jù)鑒定結果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。

業(yè)主維權網(wǎng)提示您：
最后要提醒各位購房者的是，如果房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，與開發(fā)商協(xié)商不成走法律程序，無論是要求解除合同，還是追究開發(fā)商的違約責任，只有在相關事實清楚，相關訴訟請求有法律依據(jù)或合同約定的情況下才會獲得法院支持。
有關于法律適用、訴訟時效，違約金的計算等方面的專業(yè)性較強，建議聘請專業(yè)律師維護自己的合法權益，律師會根據(jù)具體情況給您相應的建議，為您的房產(chǎn)交易保駕護航。切勿盲目維權浪費訴權，讓自己的既得利益蒙受損失。

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王興華創(chuàng)始人、主任

景海競律師

樂祥立房產(chǎn)部主管律師

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景海競 律師

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